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房地产企业常见营改增业务会计核算例解



  
  房地产开发企业在营改增后,由于政策的变化导致会计核算的变化,尤其是“应交税费—应交增值税”科目的应用变化最大。笔者试以一般纳税人资格下的房开企业为例,梳理其涉及的增值税主要会计处理,不当之处,欢迎批准指正。
  业务一、2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套,价值3000。
  借:固定资产3000
    贷:银行存款3000
  借:应交税费——应交增值税(减免税款)3000
    贷:递延收益3000
  日后发生的技术维护费
  借:管理费用300
    贷:银行存款300
  借:应交税费——应交增值税(减免税款)300
    贷:营业外收入300
 
  业务二、2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地,开发空中花园小区,适用一般计税法。建筑总规模1300平米,可供出售建筑面积1000平米。2017年5月开始预售,当月预售500平米,预收房款2220万,需要预缴增值税60万。
  对于这部分预缴税款,虽然笔者认为现有增值税会计规定没有合适的科目进行核算。已有的“应交税金-应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税,这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。但考虑到尚未有相应规定出台,故暂在此科目核算。
  借:应交税费——应交增值税(已交税金)60
    贷:银行存款60
 
  业务三、购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
  例:2016年7月购进钢材100万元,进项税17万元;购进建筑服务200万元,进项税22万元。
  借:工程物资—钢材100
    开发成本200
    应交税费——应交增值税(进项税额)39
    贷:银行存款339
  其他购进比照本方式类比处理。而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木花卉等,则为如下处理:
  借:开发成本87
    应交税费——应交增值税(进项税额)13
    贷:银行存款100
 
  业务四、2016年7月企业请国外著名建筑设计单位,为其开发的空中花园进行整体规划设计,价款总计106万元,该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
  借:开发成本100
    应交税费——应交增值税(进项税额)6
    贷:银行存款等106
 
  业务五、假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的,存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况,应按规定公式计算不得抵扣进项税额。比如管理费用科目当月发生的不得抵扣进项税额为70万元,可于月末一次性调账。
  借:管理费用70
    贷:应交税费——应交增值税(进项税额转出)70
 
  业务六、2017年11月空中花园预售部分办理产权转移(交房),开具发票,则应将预售房款转入营业收入,计提销项税额。
  借:预收账款2220
    贷:应交税费——应交增值税(销项税额)220
    主营业务收入2000
 
  业务七、计算2017年11月空中花园项目可扣除的土地价款冲减的销项税额。则本月可作为冲减销项税额的土地价款基数为666×(500/1000)=333万元,可冲减的销项税额为333/1.11×11%=33万元。
  借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)33
    贷:主营业务成本33
  另外笔者认为,鉴于本次营改增对于房地产企业土地价款可抵减销项税额的时间是在对应的房产纳税义务确认时点,不同于其他差额征税的购进服务是在购进当期抵减。故也可考虑将上述业务六、七合并处理如下:
  借:预收账款2220
    贷:应交税费——应交增值税(销项税额)187
  主营业务收入2033
  需要说明的是,在企业取得土地时,笔者不建议直接将其中的日后可抵减销项税额部分直接计入“应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)”科目,因为根据国税发[2010]40号文规定,该科目主要用于辅导期一般纳税人已认证待抵扣账务处理。
  业务八、假设该企业其他简易计税项目无应税行为发生,除上述业务外,该企业无其他涉税业务,则2017年11月末,计算的销项税额扣减以前月份发生的可以抵扣的进项税额后,实现应纳税额198.67万元,企业累计预缴税金60万元,则其当月实际应纳138.67万元。
  借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)138.67
    贷:应交税费——未交增值税138.67
 
  业务九、2017年12月申报期内,企业将上月应纳增值税申报入库。
  借:应交税费——未交增值税138.67
    贷:银行存款138.67
  来源:中国税务报客户端(作者:乔新永)

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