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二手房交易税总体下降

时间:2016-05-20 08:54:16 字号: 摘自:广州日报
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  5月1日起,营业税改征增值税(下称“营改增”)试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。新政实施后,佛山共有109869户纳税人纳入营改增范围。
  二手房交易也受到营改增影响,总体看二手房交易税费因营改增降低。记者前日从佛山市地税局了解到,营改增后,二手房交易过程中涉及到的增值税发票业务,仍由地税部门受理。据统计,5月1日至5月16日,全市(含顺德)地税部门受理纳税人二手房交易和个人出租房业务9633宗,代开增值税专用发票313张、增值税普通发票9320张,征收税费5834.8万元,代征增值税929.21万元。

  营改增后二手房交易税降低
 
  营改增正式实施后,二手房交易税负总体降低。以一套交易价格为105万元的100平方米居住用房为例,卖方在营改增后需缴纳的增值税为5万元,比营改增前减少了2500元;相应的增值税附加税费(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)也随之减少。
  同时,假设卖方此前购买该房子时,支付了50万元购房款,缴纳了7500元契税及1500元其他费用,现在营改增后转让该房,需缴纳的个人所得税减少将近1万元。但是,由于每宗房产交易涉及的情况各有不同,计税依据要同时考虑其他因素,所以享受的税收优惠可能有所差异。
  总体来看,营改增之后,以往的税收优惠政策实现平移,完全保持一致。但是,增值税的征收税率虽与营业税一致,但由于计算公式不同,需缴纳的增值税税额将少于营业税税额,再加上由于营改增后计税依据总原则是不含增值税,因此纳税人需缴纳的其他有关税费均会有不同程度的下降。

  二手房交易到底要缴哪些税?
 
  案例一:
 
  交易2年内不免征增值税
 
  佛山市张三2015年1月以40万元购入150平方米的住房一套,装修费用8万元,假设张三于2016年5月以80万元卖给李四。张三一家有两套住房。李四购入张三的住房,该住房属李四家庭唯一住房。经佛山市“房地产一体化税收管理系统”核价,该住房核价100万元。在交易过程中,双方应缴纳税费如下:

  【卖方:张三】
 
  1.增值税及附加:全额缴。应纳增值税=100÷(1+5%)×5%=4.76(万元)。
  2.增值税附加=4.76×(7%+3%+2%)=0.57(万元)
  3.个人所得税:不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策,装修费用按规定只允许扣除4万元。应缴纳个人所得税=[100÷(1+5%)-40-0.57-4]×20%=10.13(万元)
  4.土地增值税、印花税:免征。

  【买方:李四】
 
  1.契税:该住房属李四家庭唯一住房,该住房面积超过90平方米,则应按1.5%缴纳契税。应缴纳契税=100÷(1+5%)×1.5%=1.43(万元)。
  2.印花税:符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策,暂免征印花税。

  案例二:
 
  交易2年以上免征增值税
 
  佛山市张三2005年1月以40万元购入150平方米的住房一套,装修费用8万元,假设张三于2016年5月以80万元卖给李四。张三一家有两套住房。李四购入张三的住房,该住房属李四家庭第二套住房。经佛山市“房地产一体化税收管理系统”核价,该住房核价100万元。双方应缴纳税费如下:

  卖方:张三
 
  1.增值税及附加:由于张三符合“个人将购买2年以上(含)的住房对外销售的,免征增值税”税收优惠政策,免征增值税及附加。
  2.个人所得税:不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策,装修费用按规定只允许扣除4万元。应缴纳个人所得税=[100÷(1+5%)-40-4]×20%=10.24(万元)
  3.土地增值税及印花税:免征。

  买方:李四
 
  1.契税:该住房属李四家庭第二套住房,该住房面积超过90平方米,则应按2%缴纳契税。应缴纳契税=100÷(1+5%)×2%=1.90(万元)。
  2.印花税:符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策,暂免征印花税。

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张志宏 英迈电子商贸(上海)有限公

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